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Investir entre SCPI et OPCI : quelles différences ?

Business Woman, Woman, Secretary, FemaleSi vous souhaitez placer une partie de votre argent dans de l’immobilier diversifié et sans souci de gestion, pourquoi ne pas opter pour les SCPI et les OPCI ? Ces produits d’investissement sont gérés par des professionnels qui se chargent de la gestion immobilière et dont la mission est de verser des dividendes à tous ceux ayant souscrit des parts de ces sociétés. Quelle est la différence entre SCPI et OPCI, et que choisir ?

 

Les spécificités de la SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) fonctionnement avec de l’immobilier. Son parc se compose d’immeubles d’entreprises et d’habitation. En ce qui concerne leur mode d’acquisition, il peut être réalisé directement auprès de la société de gestion ou via une assurance-vie. Cela, que ce soit au comptant ou à crédit. Les personnes morales peuvent opter pour la souscription en usufruit afin de profiter d’une fiscalité allégée en raison de l’amortissement comptable généré. De plus, le prix de la part est décoté par rapport au prix initial. Les personnes physiques, quant à elles, pourront opter pour l’investissement en nue-propriété, toujours afin de profiter de la décote sur le ticket d’entrée, et aussi d’une exonération d’impôt foncier relatif à l’absence de dividendes.

Le rendement des SCPI peut être déterminé à l’avance puisqu’il est avant tout tiré de l’immobilier, et donc de son rendement locatif en premier lieu. Rappelons que celui-ci est de 4.18% pour 2020, son taux le plus bas, tandis qu’il était de plus de 4.30% au cours des années précédentes. On peut donc conclure que les SCPI sont stables, quelle que soit la santé économique.

Les revenus issus des SCPI sont des revenus fonciers – les dividendes – ainsi que des revenus financiers. Les SCPI distribuent aussi de la plus-value immobilière en cas de revente d’un immeuble revalorisé.

 

Les particularités de l’OPCI

Les organises de placement collectif immobilier en revanche fonctionnent de manière un peu plus complexe, car ils se servent à la fois de l’immobilier (60%) ainsi que de liquidités (20%) et de valeurs mobilières (10%). C’est pourquoi, il est quelque peu difficile de prévoir leur rendement, les actifs boursiers qui les composent étant très volatils. Ces rendements peuvent donc, eux aussi, fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Les revenus issus des OPCI sont des revenus fonciers et des revenus de capitaux mobiliers. Le régime fiscal qui s’applique est celui des revenus et des plus-values mobilières pour les OPCI intégrant des SPPICAV. Si les valeurs mobilières sont plutôt des FPI, la fiscalité est fonction de la nature mobilière ou foncière des revenus et des plus-values.

Quant à leur patrimoine immobilier, ce sont surtout les immeubles d’entreprise qui sont privilégiés, afin de distribuer le maximum de rendement et afin de tabler sur des dividendes conséquents.

Les modes de souscription sont assez restreints : les OPCI sont en effet acquis le plus souvent à travers une assurance-vie ou un produit d’épargne comptes titres. Ils font ainsi partie des supports en unités de compte de ces produits et les dividendes sont alors directement logés dans le compte.

 

Que choisir entre ces deux différents types d’actifs ?

Ceux qui peuvent supporter un niveau de risque plus ou moins élevé pourront placer des OPCI dans leur portefeuille de placement. Les SCPI en revanche sont adaptées à tous types de profil, le rapport rendement-risque étant parfaitement équilibré. Les risques existent certes, dans un investissement SCPI, mais ils sont moindres et se situent généralement au niveau 3 sur l’échelle de 1 à 7 – outil de mesure établi par l’Autorité des marchés financiers (AMF). En conclusion, il vaut mieux investir majoritairement en SCPI (70%) et réserver les OPCI pour la diversification (30%).

Philosophez relativement à cette chronique.

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