Les parents désireux de transmettre leur patrimoine immobilier à l’avance, sans avoir à se déloger et ce, jusqu’au restant de leurs jours, ont recours à la donation. On parle de donation de la nue-propriété. Pourtant, une autre forme de transmission peut être mise en place : c’est la donation temporaire d’usufruit. De quoi s’agit-il ?
La donation temporaire d’usufruit a généralement lieu lorsqu’un parent souhaite avantager son enfant de plusieurs manières. Prenons un exemple, en commençant par la donation classique de la nue-propriété pour mieux comprendre la donation temporaire d’usufruit.
La donation de la nue-propriété
Richard, médecin, est le propriétaire d’un appartement lyonnais qu’il souhaite transmettre de son vivant à John son fils unique. Cet appartement est actuellement sous location et Richard jouit de ces revenus locatifs en complément de ceux qu’il gagne en tant que médecin. Il souhaite continuer à percevoir ces revenus. Pour cela, il réalise alors une donation de la nue-propriété à John. Ce dernier devient propriétaire de l’appartement lyonnais sans que celui-ci soit cependant libellé dans son actif, puisque l’usufruit continue à être joui par son père Richard. En effet, l’usufruit donne le droit à ce dernier de le faire louer par un tiers et d’en percevoir les loyers.
Le démembrement étant viager, John ne deviendra pleinement propriétaire de l’appartement qu’au décès de Richard.
Donner temporairement l’usufruit : pourquoi et comment ?
Entretemps, John qui poursuit ses études souhaite y loger pour des questions de commodité. Richard, n’y voyant pas d’objection, décide de mettre en place la donation temporaire de l’usufruit, c’est-à-dire qu’il autorise son fils à occuper le bien. Le montage est temporaire : John libèrera l’appartement au terme de ses études, ce qui fait que l’usufruit est restitué à son père.
Puisque le bien sort temporairement de son patrimoine pendant cette période, Richard cesse alors de s’acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Note : ce montage n’est avantageux que si John est exonéré d’IFI à son tour. Par ailleurs, puisque l’appartement cesse de générer des revenus locatifs, Richard est momentanément exonéré d’impôt rattaché à ces revenus fonciers.
Pour que le montage soit actif, Richard et John font appel à un notaire qui rédige l’acte officiel y afférent, étant donné qu’il s’agit avant tout d’un acte juridique. En plus des frais de notaire, des frais de donation doivent être acquittés. Toutefois, l’abattement de 100 000 euros par enfant est maintenu, qu’il s’agisse d’une donation de la nue-propriété ou de l’usufruit temporaire.
En termes de valeur de l’actif, notons que l’usufruit est estimé à 23% par rapport à la nue-propriété. Exemple : si l’appartement est évalué à 370 000 euros, son usufruit est donc de 370 000 euros x 23%, soit 85 100 euros. Avec l’abattement forfaitaire de 100 000 euros dont John bénéficie, ce dernier sera donc exonéré de droit de donation.
En ce qui concerne les frais de donation de la nue-propriété, ils seront calculés à partir de l’âge de Richard, l’usufruitier. Richard a cédé la nue-propriété assez jeune, à 35 ans : la valeur de la nue-propriété est donc de 30% seulement. Tandis que s’il avait attendu de réaliser le montage à 60 ans par exemple, la valeur de la nue-propriété aurait augmenté à 50%.
Réaliser une simulation et obtenir les meilleurs conseils
Il est prudent de réaliser une simulation sur les impôts éventuellement dus en cas de donation temporaire d’usufruit. Les conseils d’un avocat de famille ou d’un notaire sont aussi à recueillir afin de bien préparer la transmission et d’éviter les mauvaises surprises. Vous pouvez aussi vous tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé, par exemple sur euodia.fr.
