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Démembrement partiel de propriété : comment ça marche ?

Faire un démembrement de propriété, c’est jouir partiellement des droits de la pleine propriété. Ceux-ci sont l’usufruit et la nue-propriété. Ainsi, au moment de la succession, les droits de jouissance et d’appartenance des murs du bien seront répartis entre deux individus distincts : l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Quand survient le décès du propriétaire de l’actif et que le notaire n’a retracé l’existence d’une donation antérieure ou d’un testament quelconque, les héritiers ont en effet le choix entre jouir de la pleine propriété suivant la répartition légale prévue, ou opter pour le démembrement. Dans notre article, nous allons plutôt nous intéresser à ce dernier cas.

La répartition des droits

À l’ouverture de la succession, le conjoint survivant du défunt recueille systématiquement l’usufruit. Dans ce cas, il est autorisé à occuper l’immeuble à titre de logement principal par exemple, ou encore le faire louer suivant un bail locatif ou commercial selon ses convenances dans le but d’en récolter des revenus locatifs. Ces avantages lui sont conférés jusqu’à son décès.

Quant à la nue-propriété, elle revient d’office aux enfants du couple, ou encore aux enfants nés d’une précédente union. Ainsi, les murs du bien intègrent automatiquement leur patrimoine, sans qu’ils soient autorisés à en expulser l’usufruitier.

Les obligations pour chaque partie

L’usufruitier est tenu de conserver le bien en état, en s’abstenant de le transformer (par exemple n l’adaptant à des usages autres que celles convenues avec le nu-propriétaire, sauf autorisation expresse de ce dernier). L’usufruitier s’interdit aussi de dégrader l’immeuble ; il est dans l’obligation de prévoir des travaux d’entretien réguliers. Par ailleurs, tout projet de vente est soumis aux deux parties, puisque l’opération ne peut toucher des droits mais le bien physique en pleine propriété.

Quant aux grosses réparations, elles seront prises en main par le nu-propriétaire. Celles-ci concernent en principe les lourds travaux de réhabilitation touchant les gros murs et les voûtes, les murs de soutènement ainsi que les couvertures et les poutres.

Si le bien est mis en location, le bail concerne uniquement l’usufruitier et le locataire. C’est d’ailleurs le premier qui perçoit les loyers et non le nu-propriétaire. L’usufruitier déclare alors les revenus fonciers perçus ; c’est également celui-ci qui devra s’acquitter de la taxe d’habitation.

Qui a le droit de vote dans les assemblées de copropriété ?

Si l’immobilier démembré est un logement d’habitation collectif, c’est généralement l’usufruitier qui a le droit de vote puisqu’il est avant tout l’occupant de la propriété. Cependant, les deux parties peuvent se convenir à l’avance sur qui les représentera dans les assemblées générales.

La fiscalité : paiement des droits de succession et de l’IFI

En ce qui concerne les droits de succession à payer, ils seront calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété. Celle-ci est ensuite déduite de l’abattement de 100 000 euros, puis la part taxable après abattement fait référence au barème d’imposition. Quant au conjoint survivant qui porte le statut d’usufruitier, il est exonéré de droits de succession.

En revanche, en ce qui concerne l’IFI impôt sur la fortune immobilière, il est calculé sur la base des droits de chacun, c’est-à-dire sur la valeur de l’usufruit d’une part et de la nue-propriété d’autre part.

Quand se reconstitue la pleine propriété du bien ?

Le nu-propriétaire ne jouira pleinement de tous les droits qu’au décès de l’usufruitier à son tour. La reconstitution de la pleine propriété se fait alors de manière automatique. Il récupère le bien en son état.

Pour que les enfants jouissent cependant de la pleine propriété dès le décès du propriétaire, celui-ci doit avoir réalisé une donation de la nue-propriété. Ainsi, la succession signe immédiatement la fin du démembrement. En savoir plus sur priorite-seniors.fr.

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