La loi Pinel connaît un succès de plus en plus grandissant et nombreux sont ceux qui souhaitent y souscrire afin de tirer profit de tous les avantages qu’elle procure. L’immobilier étant toutefois peu abordable, la question se pose s’il est possible de faire du Pinel à plusieurs sur un même bien. Dans ce cas, on parle d’immobilier en indivision, puisque plusieurs propriétaires en font l’acquisition. Les héritiers ayant reçu un bien immobilier en héritage songent aussi à exploiter ce dernier sous Pinel, en conservant son caractère juridique se rapportant à son indivision. Comment fonctionne ce dispositif dans ce cas de figure, et existe-t-il d’autres solutions alternatives ?
Les avantages et inconvénients du Pinel sur un bien indivis
Comme avantage, citons la possibilité d’alléger les coûts de l’acquisition puisqu’ils seront supportés par les propriétaires. Ces derniers encaissent les loyers suivant leur quote-part, et c’est aussi en fonction de cette dernière que leur réduction d’impôt sera évaluée. Ladite quote-part doit alors être indiquée sur l’acte notarié.
Attention toutefois aux inconvénients, qui portent particulièrement sur les décisions à prendre : tous les investisseurs doivent se mettre d’accord sur ces dernières, ce qui n’est pas toujours chose aisée. Par exemple : quelle serait la durée d’engagement la plus intéressante pour tous, 6 ans, 9 ans ou 12 ans, sachant que chacun a sa propre imposition et par conséquent, ses propres besoins en défiscalisation. Il en est de même également sur les décisions concernant le choix du locataire et le calcul des loyers.
En règle générale, moins les indivisaires sont nombreux, mieux sera la gestion du dispositif. Par exemple, deux à trois associés au maximum.
Le bien indivis issu de la succession
Les héritiers d’une succession peuvent recevoir un bien immobilier ayant appartenu à leur parent. Dans ce cas, il s’agit d’un immeuble ancien, qui doit alors subir des travaux de rénovation avant d’être éligible à la loi Pinel. Il existe une déclinaison de ce dispositif qui est la loi Pinel ancien et qui génère les mêmes réductions d’impôt. Voici le principe : les travaux doivent impérativement inclure ceux de rénovation énergétique afin d’atteindre des performances élevées. Le but est d’obtenir le label BBC 2005 (Bâtiment basse consommation) et de répondre aux dispositions de la règlementation thermique RT 2012. Notons que la nouvelle règlementation RE 2020 donnera davantage une meilleure réduction fiscale à compter de 2023. Pour en revenir aux travaux de rénovation, ceux-ci doivent représenter au moins 50% de la totalité des critères de performances énergétiques requis.
Il vaut donc mieux réaliser une simulation supplémentaire en ce qu’il s’agit du coût total de la rénovation afin de déterminer si le Pinel ancien en indivision est rentable pour chacun des héritiers souhaitant défiscaliser via cette solution patrimoniale.
Le Pinel via une SCI : intéressante ?
La société civile immobilière ou SCI est une forme sociétale qui supporte l’exploitation d’un bien indivis loué nu. Ainsi, il est tout aussi intéressant de souscrire via une SCI si l’on souhaite faire du Pinel en indivision. C’est un gérant qui endosse toutes les missions liées à l’exploitation immobilière, tandis que les associés souscrivent à des parts. La réduction d’impôt se calcule à partir du montant de leur souscription, c’est-à-dire de leur quote-part également, de même que le montant des revenus locatifs qui leur revient. C’est le gréant qui fixe les conditions telles que la durée de l’engagement et par conséquent, celle de la détention des parts. Ces dernières ne peuvent donc être revendues avant l’expiration du montage. La mission du gérant de la SCI est également de trouver les locataires et de gérer le bail locatif dans son ensemble.
