Lorsque vous planifiez un désinvestissement SCPI, prévoyez toujours d’anticiper non seulement la plus-value, mais aussi la fiscalité y afférente. Rappelons en effet que vous avez la possibilité de tirer profit de ces gains en fonction de votre stratégie d’investissement initial, c’est-à-dire au moment de l’achat des parts de votre SCPI. Ce que nous allons mettre à la lumière dans cet article, en plus de la fiscalité qui s’y rattache.
Comment obtenir de la plus-value à la revente de vos parts ?
Les SCPI les plus performantes opèrent une revalorisation du prix de leur part au fil des ans. Ce qui vous permet alors de réaliser des gains au bout d’une certaine période de détention de ces dernières. Exemple : vous souscrivez aujourd’hui à 250 euros. Chaque année, la société de gestion procède à une revalorisation des prix de la part de l’ordre de 1.5% à 2%. Ainsi, au bout de 10 ans de détention par exemple, cette même SCPI est proposée à la souscription entre 295.25 euros et 306 euros, toujours dans notre exemple ci-dessus. Bien que la société de gestion applique ce que l’on appelle la valeur de retrait des SCPI, vous pouvez tout à fait tabler sur de la plus-value au moment où vous décidez de revendre vos parts. Cela si vous avez souscrit à une SCPI à haut potentiel de valorisation, par rapport à la composition de son patrimoine immobilier. Rappelons que la valeur de retrait est la différence entre le prix d’achat et la commission de souscription.
À l’inverse, les SCPI dont le parc se dévalorise s’abstiennent généralement de réviser le prix de leur part à la hausse. Pour certaines d’entre elles, une revue à la baisse est même envisagée – comme ce fut le cas des SCPI hôtelières au moment de la crise épidémique de 2020, afin de les relancer sur le marché fragilisé en 2021.
Autre manière d’enregistrer de la plus-value à la revente des parts : la souscription en nue-propriété. Ce sont les parts qui sont démembrées par la société de gestion, ce qui vous donne droit à un prix décoté. Cette décote est calculée en fonction de la durée du démembrement. Lorsque vous recouvrez la pleine propriété de votre SCPI, vous revendez alors vos parts au taux plein – et non au taux correspondant à sa valeur en nue-propriété. À cela s’ajoute une éventuelle revalorisation des parts au fil des années de détention, comme illustré dans l’exemple ci-dessus.
La fiscalité des plus-values immobilières
C’est la fiscalité des plus-values immobilières qui s’applique, c’est-à-dire qu’un abattement est pris en compte en fonction de la durée de détention. Le régime d’imposition tient compte de l’impôt sur le revenu (IR) de 19%, ainsi que des prélèvements sociaux (PS) de 17.2%.
L’abattement déduit de la plus-value par rapport à l’assiette pour l’IR est de de 6% par an pour une SCPI détenue pendant plus de 5 ans. Puis, celui-ci est de 4% à la 22ème année révolue, tandis que l’exonération est totale à compter de 22 ans de détention.
L’abattement déduit de la plus-value par rapport à l’assiette pour les PS est de 6% par an également pour une SCPI dont la durée de détention est de plus de 5 ans. À la 22ème année révolue, il est de 1.6%. Entre 22 ans et 30 ans de détention, cet abattement est de 9% par an. L’exonération est totale à compter de la 30ème année.
Ainsi, il est donc particulièrement recommandé de conserver vos parts sur une durée minimale de 22 ans afin de profiter de tous ces atouts, que ce soit sur le montant des gains lui-même, que sur la fiscalité qui s’applique sur les plus-values.
