La loi Pinel et le prêt Eco-PTZ sont tous les deux des dispositifs d’allègement fiscal qui concernent l’investissement locatif. Rappelons les caractéristiques pour chacun d’eux. Par ailleurs, peut-on les cumuler sur un même bien ?
Le prêt Eco-PTZ pour financer des travaux de rénovation énergétique
Le propriétaire d’un bien ancien qui réalise des travaux d’économie d’énergie peut bénéficier de ce dispositif. Ce sont les logements achevés depuis plus de 2 ans qui y sont éligibles. Ces travaux concernent par exemple l’isolation thermique par l’intérieur ou par l’extérieur, le remplacement d’un équipement de chauffage classique par un appareil fonctionnant à l’énergie renouvelable ou encore la réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif.
Pour obtenir le prêt Eco-PTZ, les travaux doivent être intégralement pris en main par des artisans RGE ou reconnus garants de l’environnement.
La loi Pinel : défiscaliser dans le neuf ou dans l’ancien
Elle consiste à réduire l’impôt du propriétaire d’un bien. Si celui-ci est neuf, ce sera le Pinel classique qui sera utilisé pour le montage. S’il est ancien, il sera rénové et la réduction d’impôt s’opèrera par le biais du déficit foncier. Le bien peut être un local anciennement utilisé dans le cadre d’activités professionnelles ou commerciales par exemple. Il peut aussi s’agir d’un logement ancien. Rappelons que pour être éligible à la loi Pinel, le bien sera choisi en fonction du zonage (A Bis, A et B1 sont les zones éligibles). D’autres critères assez contraignants doivent aussi être respectés au niveau de la fixation des loyers, toujours en ce qui concerne la loi Pinel classique ou ancien.
Possibilité de combiner Eco-PTZ et loi Pinel ?
Il n’est pas possible de combiner Eco-PTZ et loi Pinel de manière simultanée, mais en commençant par exemple par l’acquisition d’un bien ancien qui profitera dans un premier temps du montage Eco-PTZ. De plus, ce prêt est destiné aux propriétaires qui vont utiliser le bien à titre de résidence principale. Or, la loi Pinel est uniquement destinée aux investissements immobiliers locatifs.
Le logement rénové sous le dispositif Eco-PTZ servira de logement principal pendant une certaine période fixée par la loi. Ce ne sera qu’une fois l’échéance atteinte que le bien pourra être exploité sous la loi Pinel, et plus particulièrement sous le dispositif du déficit foncier, en y effectuant à nouveau des travaux de rénovation.
Simuler son investissement
La simulation de l’investissement est capitale avant de se lancer. Tout d’abord, en ce qui concerne le montant des travaux à effectuer : il vaut mieux le déterminer à l’avance et l’ajouter au prix de l’acquisition afin de dégager le montant total auquel le bien vous revient.
En ce qui concerne le déficit foncier, il sera déduit de vos revenus globaux imposables. Calculez ensuite cette réduction d’impôt ainsi que le rendement auquel la mise en location donne lieu et ce, pour la deuxième phase c’est-à-dire l’exploitation sous Pinel.
C’est à partir de cette simulation que vous pourrez décider si les dispositifs représentent ou non un bon plan par rapport à votre situation financière et fiscale.
Investir dans l’immobilier pour réaliser des gains
Ne jamais perdre de vue qu’un investissement, quel qu’il soit, doit avant tout générer des gains et un bon rendement. Il ne doit pas uniquement être souscrit dans le seul but de réduire ses impôts. D’un autre côté, il faut aussi tenir compte du fait que réaliser des gains c’est aussi augmenter son impôt à payer.
Par conséquent, il est déterminant de toujours se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour ne pas ressortir perdant dans un investissement lourd tel que le placement immobilier qui nécessite la mobilisation de fonds importants.
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